Εκτοξεύονται τα ενοίκια και στη Γερμανία - Έλλειψη 1 εκατ. διαμερισμάτων το 2025

Αύξηση παρουσιάζει η αναζήτηση κατοικιών προς ενοικίαση, κυρίως σε πόλεις όπως το Μόναχο, το Αμβούργο και το Βερολίνο αλλά και γενικότερα σε όλη τη Γερμανία.

Υπό αυτό το πρίσμα, οι εκμισθωτές ακινήτων αποφασίζουν την αύξηση των ενοικίων με γνώμονα και τους κανόνες της αγοράς. Ένα επίκαιρο και χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η ανακοίνωση της LEG Immobilien SE, της δεύτερης μεγαλύτερης στεγαστικής εταιρείας της Γερμανίας, ότι θα προβεί σε αύξηση των ενοικίων μέχρι το μέγιστο επιτρεπόμενο από το νόμο όριο. Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, οι εκμισθωτές δύνανται να αυξήσουν τα ενοίκια έως και 20 % εντός τριών ετών.

Κατά το προηγούμενο χρονικό διάστημα διαπιστώθηκε ότι τα ενοίκια υστερούσαν ως προς την αύξηση τιμών των ακινήτων προς αγορά για μεγάλο χρονικό διάστημα κατά την περίοδο των χαμηλών επιτοκίων. Πλέον σημειώνεται μεγάλη αύξηση και στην αγορά των ενοικιαζόμενων κατοικιών από τότε που οι κεντρικές τράπεζες τροποποίησαν την πολιτική επιτοκίων με συνέπεια την περαιτέρω επιβάρυνση των νοικοκυριών. Σύμφωνα με επίκαιρα στοιχεία της Γερμανικής εταιρείας και διαδικτυακής πύλης ImmoScout24 επιβεβαιώνεται η ανωτέρω τάση. Ακόμη και αν η συγκεκριμένη πλατφόρμα δεν εκπροσωπεί το σύνολο της αγοράς ενοικιαζομένων ακινήτων, καθώς ένα σημαντικό ποσοστό των διαμερισμάτων δεν προσφέρεται μέσω δημοσίων διαύλων, τα διαθέσιμα στοιχεία καταδεικνύουν σαφή τάση σημαντικής αύξησης των τιμών ενοικίασης.

Επισημαίνεται ότι ο εθνικός μέσος όρος για τα μισθώματα διαμερισμάτων αυξήθηκε κατά 5,8 % τον Δεκέμβριο του 2023 έναντι του Δεκεμβρίου του 2022. Ειδικότερα στο Μόναχο το κόστος μίσθωσης ενός διαμερίσματος αυξήθηκε κατά 11,4 %, ενώ στο Βερολίνο, αντιστοίχως κατά 11,2 % εντός ενός έτους. Ωστόσο, η τάση αυτή παρουσιάζεται ακόμη πιο έντονη στην κατηγορία των νεόδμητων διαμερισμάτων, καθώς οι εκμισθωτές δύνανται να καθορίζουν τα μισθώματα άνευ κανονιστικών περιορισμών. Ενδεικτικά, οι κάτοικοι του Μονάχου αντιμετώπισαν αύξηση των ενοικίων των νεόδμητων διαμερισμάτων κατά 12,8 % ενώ του Βερολίνου 20 % σε διάστημα ενός έτους. Ως εκ τούτου, το μέσο ενοίκιο για ένα νεόδμητο διαμέρισμα 80 τ.μ. ανήλθε εσχάτως σε 1.556 ευρώ εξαιρουμένων των κοινοχρήστων.

Σύμφωνα με προβλέψεις ειδικών, κατά το τρέχον έτος πρόκειται να κατασκευαστούν περίπου το ήμισυ των 400.000 νέων διαμερισμάτων που είχαν τεθεί αρχικά ως στόχος για το 2024. Αυτό οφείλεται κυρίως στη ραγδαία και σημαντική αύξηση του κόστους κατασκευής και των επιτοκίων, η οποία δυσχεραίνει τη δημιουργία οικονομικά προσιτών κατοικιών. Το 2025 ο αριθμός των νεόδμητων διαμερισμάτων αναμένεται να μειωθεί περαιτέρω. Ο Ομοσπονδιακός Σύνδεσμος Γερμανικών Εταιρειών Στέγασης και Ακινήτων (GdW), που εκπροσωπεί 13 περιφερειακά σωματεία με συνολικά περίπου 6 εκατ. διαμερίσματα στη Γερμανία, εκτιμά ότι αναμένεται να υπάρξει έλλειψη περίπου 1 εκατ. διαμερισμάτων το 2025, ιδιαίτερα σε περιοχές της Γερμανίας όπου η ζήτηση είναι υψηλή. Επιπροσθέτως, σύμφωνα με στατιστικά στοιχεία της εταιρίας ImmoScout24 παρατηρείται διψήφια ποσοστιαία μείωση της προσφοράς ενοικιαζομένων διαμερισμάτων σε πολλές μεγάλες πόλεις. Σε μια οικονομία της αγοράς, στην οποία οι τιμές καθορίζονται από τη σχέση μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, το γεγονός αυτό υποδηλώνει ότι η τάση αύξησης των μισθωμάτων πρόκειται να συνεχιστεί.

Η νομοθεσία ρυθμίζει τη διαμόρφωση των ενοικίων ως προς το ανώτατο όριο αύξησης τους που υπολογίζεται σε 20 % εντός τριών ετών. Στις περιοχές όπου η προσφορά κατοικιών δεν επαρκεί για να καλύψει την υψηλή ζήτηση, το ανώτατο όριο αύξησης του μισθώματος μειώνεται και πάλι σε ποσοστό που ανέρχεται σε 15 %. Ωστόσο, δεν υπάρχει ειδική εποπτική αρχή που να ελέγχει συστηματικά τη συμμόρφωση σε αυτούς τους κανονισμούς.

Οι επιπτώσεις που συνεπάγεται η έλλειψη ελέγχου των ρυθμίσεων των μισθωμάτων είναι ασαφείς, καθώς οι απόψεις των ειδικών ποικίλλουν σε μεγάλο βαθμό. Ο κ. Reiner Braun, επικεφαλής του Γερμανικού Ινστιτούτου Οικονομικών και Κοινωνικών Ερευνών και Συμβουλών Empirica, εκτιμά ότι οι περισσότεροι εκμισθωτές και μεγάλες επιχειρήσεις, όπως η Γερμανική εταιρεία ακινήτων Vonovia SE, πρόκειται να τηρήσουν το ανώτατο όριο αύξησης των τιμών των ενοικίων, δεδομένου ότι οι παραβάσεις θα προκαλούσαν αμέσως αντιδράσεις εκ μέρους της κοινής γνώμης. Ωστόσο, ο Σύνδεσμος Ενοικιαστών του Βερολίνου διαπίστωσε ότι σε 98 % των περιπτώσεων που εξετάστηκαν τα μισθώματα υπερέβαιναν τις νόμιμες προβλέψεις. Επισημαίνεται πάντως ότι το μέγεθος του δείγματος των 912 μισθωτηρίων συμβολαίων είναι σχετικά μικρό. Στον κ. Braun δεν προκαλεί εντύπωση το γεγονός της μη τήρησης των ρυθμίσεων από όλους τους ιδιώτες εκμισθωτές και το αποδίδει εν μέρει σε υποεκτιμημένες τιμές του δείκτη μισθωμάτων. Για παράδειγμα, ο δείκτης μισθωμάτων του Βερολίνου ανέρχεται σε 8,73 ευρώ ανά τ.μ. για ένα διαμέρισμα 90 τ.μ. από τη δεκαετία του 1990, τιμή που αντιστοιχεί περίπου στο ήμισυ του μέσου μισθώματος που υπολογίζεται σε διαδικτυακές πύλες ακινήτων, όπως η ImmoScout24.

Εξάλλου η πρόσφατη εφαρμογή του νέου νόμου για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων στη Γερμανία επέφερε σημαντικές αλλαγές στον τομέα της θέρμανσης. Συγκεκριμένα, η χρήση συστημάτων ανανεώσιμης ενέργειας τουλάχιστον στο 65 % καθίσταται υποχρεωτική. Μολονότι η νομοθετική αυτή πρωτοβουλία συμβάλλει στην προώθηση της βιωσιμότητας, συνδέεται αρχικά με μια σημαντική οικονομική επιβάρυνση, καθώς τα συγκεκριμένα συστήματα παρουσιάζουν υψηλότερο κόστος από τις συμβατικές λύσεις θέρμανσης. Παρά τις αρχικές επενδυτικές δαπάνες, οι ιδιοκτήτες διαθέτουν μέτρα οικονομικής στήριξης, όπως επιδοτήσεις ανακαίνισης. Με τα μέτρα αυτά οι ιδιοκτήτες δύνανται να μετακυλήσουν μέρος των δαπανών ανακαίνισης στους μισθωτές μέσω της αύξησης του ενοικίου. Οι μισθωτές, από τη δική τους πλευρά, επωφελούνται οικονομικά μακροπρόθεσμα, καθώς το λειτουργικό κόστος μειώνεται με τη χρήση αποδοτικότερων συστημάτων που βασίζονται σε ανανεώσιμες πηγές ενέργειας.

Προς ολοκλήρωση της εικόνας οι τρέχουσες εξελίξεις, όπως περιεγράφησαν στην αγορά ακινήτων αντικατοπτρίζουν τις προκλήσεις που αντιμετωπίζει η Γερμανία. Η δημιουργία και η διατήρηση οικονομικά προσιτών κατοικιών και η προώθηση βιώσιμων ενεργειακών αντιλήψεων χρήζουν εναρμόνισης. Καθίσταται σαφές ότι απαιτούνται προσπάθειες τόσο σε πολιτικό όσο και οικονομικό πεδίο ώστε η αγορά κατοικίας να καταστεί πιο δίκαιη και προσιτή ενώ ταυτόχρονα επιδιώκεται και ο σεβασμός στο περιβάλλον και η βιωσιμότητα της κατοικίας. Ο μελλοντικός σχεδιασμός της οικιστικής πολιτικής αναμένεται να καθορίσει κατά πόσο η προώθηση μιας περιεκτικής και βιώσιμης στεγαστικής κουλτούρας στη Γερμανία θα καταστεί ρεαλιστική.

• Οι πληροφορίες προέρχονται από το Γραφείο Οικονομικών και Εμπορικών Υποθέσεων στο Μόναχο.