UBS | Ορατός ο κίνδυνος φούσκας στις τιμές των κατοικιών παγκοσμίως

Η παγκόσμια έκρηξη τιμών των κατοικιών εντείνει τους κινδύνους δημιουργίας φούσκας, υπογραμμίζει η ετήσια μελέτη UBS Global Real Estate Bubble Index 2021 που πραγματοποιεί η Διεύθυνση Επενδύσεων (Chief Investment Office) της UBS Global Wealth Management.

Κατά τη διάρκεια του περασμένου έτους, ο κίνδυνος φούσκας αυξήθηκε κατά μέσο όρο, όπως αυξήθηκε και ο ενδεχόμενος βαθμός σοβαρότητας τυχόν διόρθωσης των τιμών σε πολλές από τις πόλεις που παρακολουθεί ο δείκτης, αναφέρεται στη μελέτη.

Τα βασικά σημεία της...

Η Φρανκφούρτη, το Τορόντο και το Χονγκ Κονγκ βρίσκονται στην κορυφή του φετινού δείκτη, με τις τρεις πόλεις να δικαιολογούν τις πιο τρανταχτές αξιολογήσεις για τον κίνδυνο δημιουργίας φούσκας στις αγορές κατοικιών υπό εξέταση. Ο κίνδυνος είναι επίσης υψηλός για το Μόναχο και τη Ζυρίχη, ενώ το Βανκούβερ και η Στοκχόλμη έχουν αμφότερες επανέλθει στη ζώνη κινδύνου φούσκας. Το Άμστερνταμ και το Παρίσι ολοκληρώνουν τη λίστα των πόλεων που διατρέχουν τον κίνδυνο φούσκας. Όλες οι πόλεις των ΗΠΑ που αξιολογήθηκαν –Μαϊάμι (που αντικαθιστά το Σικάγο στον φετινό δείκτη), Λος Άντζελες, Σαν Φρανσίσκο, Βοστόνη και Νέα Υόρκη– βρίσκονται σε υπερτιμημένη ζώνη. Η στεγαστική αγορά παρουσιάζει επίσης υψηλές ανισορροπίες στο Τόκιο, το Σίδνεϊ, τη Γενεύη, το Λονδίνο, τη Μόσχα, το Τελ Αβίβ και τη Σιγκαπούρη, ενώ η Μαδρίτη, το Μιλάνο και η Βαρσοβία παραμένουν σε εύλογα επίπεδα τιμών. Το Ντουμπάι είναι η μόνη υποτιμημένη αγορά και η μοναδική πόλη  που κατατάσσεται σε χαμηλότερη κατηγορία σε σύγκριση με πέρυσι. 

Θερμή, αλλά ενδεχομένως βραχυπρόθεσμη έκρηξη, στη στεγαστική αγορά 

Ο ρυθμός αύξησης των τιμών κατοικιών επιταχύνθηκε  σε ποσοστό 6% σε όρους προσαρμογής βάσει πληθωρισμού, από τα μέσα του 2020 έως τα μέσα του 2021. Όλες οι πόλεις εκτός από τέσσερις –Μιλάνο, Παρίσι, Νέα Υόρκη και Σαν Φρανσίσκο– παρουσίασαν αύξηση των τιμών κατοικιών. Σε πέντε μάλιστα πόλεις καταγράφηκε διψήφια αύξηση: στη Μόσχα, τη Στοκχόλμη και στις πόλεις γύρω από τον Ειρηνικό, Σίδνεϊ, Τόκιο και Βανκούβερ.  Αυτό το ράλι τιμών πυροδοτήθηκε από έναν συνδυασμό ιδιαίτερων συνθηκών. 

Ο Claudio Saputelli, Επικεφαλής Τομέα Ακινήτων στη Διεύθυνση Επενδύσεων της UBS Global Wealth Management, έδωσε την ακόλουθη εξήγηση: «Η πανδημία του κορωνοϊού περιόρισε πολλούς ανθρώπους μέσα στους τέσσερις τοίχους των σπιτιών τους, καθιστώντας πιο σημαντικό τον χώρο διαβίωσης και δημιουργώντας μεγαλύτερη προθυμία να δοθούν χρήματα για τη στέγαση». Ταυτόχρονα, οι ήδη ευνοϊκές συνθήκες χρηματοδότησης έχουν βελτιωθεί ακόμα περισσότερο, καθώς οι προϋποθέσεις δανεισμού για τους αγοραστές κατοικιών έχουν χαλαρώσει. Επιπλέον, τα υψηλότερα ποσοστά αποταμίευσης και οι ακμάζουσες αγορές μετοχών έχουν αποδεσμεύσει περισσότερα κεφάλαια στέγασης. 

Περισσότερη δανειακή εξάρτηση, περισσότερος κίνδυνος

Το χαμηλό κόστος χρήσης των ιδιόκτητων κατοικιών σε σύγκριση με την ενοικίαση αυτήν την περίοδο, σε συνδυασμό με την αναμενόμενη συνεχή αύξηση των τιμών των κατοικιών, καθιστά την ιδιοκτησία κατοικιών φαινομενικά ελκυστική υπόθεση για τα νοικοκυριά, ανεξάρτητα από τα επίπεδα τιμών και τη δανειακή εξάρτηση. Προς το παρόν, οι αγορές ενδέχεται να συνεχίσουν να λειτουργούν με βάση αυτό το σκεπτικό. Ωστόσο, τα νοικοκυριά πρέπει να δανείζονται ολοένα μεγαλύτερα χρηματικά ποσά για να αντεπεξέρχονται στις υψηλότερες τιμές των ακινήτων. 

Στην πραγματικότητα, ο ρυθμός αύξησης των ανεξόφλητων ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων έχει επιταχυνθεί σχεδόν παντού τα τελευταία τρίμηνα και οι δείκτες χρέους-εισοδήματος έχουν ανέβει. Σε γενικές γραμμές, οι στεγαστικές αγορές πλέον εξαρτώνται ακόμα περισσότερο από τα πολύ χαμηλά επιτόκια, και επομένως η θέσπιση αυστηρότερων προδιαγραφών δανεισμού θα μπορούσε να σταματήσει απότομα την ανατίμηση των αξιών στις περισσότερες αγορές. Παρόλα αυτά, σε πολλές χώρες οι ρυθμοί αύξησης της δανειακής εξάρτησης και του χρέους κυμαίνονται ακόμα σε αισθητά χαμηλότερα επίπεδα από τα ιστορικά υψηλά ρεκόρ που είχαν σημειώσει. Από την άποψη αυτή, η στεγαστική αγορά δεν αναμένεται να προκαλέσει σοβαρές ανατροπές στις παγκόσμιες χρηματοοικονομικές αγορές.

Υποαπόδοση του τομέα αστικής στέγασης για πρώτη φορά σε διάστημα είκοσι πέντε ετών

Κατά την τελευταία δεκαετία, βασικός άξονας για την ανατίμηση των κατοικιών στα κέντρα των πόλεων ήταν, εκτός από το χαμηλότερο κόστος χρηματοδότησης, και η αστικοποίηση. Ωστόσο, η ζωή στις πόλεις υπέστη σημαντικότατο πλήγμα από τις απαγορεύσεις κυκλοφορίας. Η οικονομική δραστηριότητα έχει επεκταθεί έξω από τα αστικά κέντρα προς τα (ενίοτε μακρινά) προάστια και τις αποκεντρωμένες πόλεις-δορυφόρους, ενώ το ίδιο συμβαίνει και με τη ζήτηση στη στέγαση. Κατά συνέπεια, για πρώτη φορά από τις αρχές της δεκαετίας του 1990, οι τιμές κατοικιών σε μη αστικές περιοχές αυξήθηκαν με ταχύτερο ρυθμό απ’ ό,τι στις πόλεις τα τελευταία τέσσερα τρίμηνα. 

Παρότι ορισμένες  επιπτώσεις ενδέχεται  να είναι μεταβατικές, αυτή η αντιστροφή αποδυναμώνει το επιχείρημα περί σχεδόν εγγυημένης ανατίμησης των κατοικιών στα αστικά κέντρα. Ο αντίκτυπος αυτής της εξέλιξης πιθανόν να είναι ακόμα μεγαλύτερος σε περιοχές με στάσιμο ή συρρικνούμενο πληθυσμό (π.χ. στην Ευρώπη), καθώς η προσφορά θα συμβαδίσει πιο εύκολα με τη ζήτηση. Ο Matthias Holzhey, επικεφαλής συντάκτης της μελέτης και Επικεφαλής του τομέα Ελβετικών Ακινήτων της UBS Global Wealth Management, καταλήγει στο εξής συμπέρασμα: «Φαίνεται όλο και πιο πιθανό οι στεγαστικές αγορές των πόλεων να διανύσουν ένα μακρύ χρονικό διάστημα λιτότητας, ακόμη και αν τα επιτόκια παραμείνουν χαμηλά».

Προοπτικές ανά περιοχή

Ελβετία

Ο στεγαστικός τομέας της Ζυρίχης παραμένει εντός της ζώνης κινδύνου εμφάνισης φούσκας και η βαθμολογία της σημείωσε δριμεία άνοδο από τα μέσα του 2020 έως τα μέσα του 2021. Η αγορά έχει αρχίσει να υπερθερμαίνεται και ο όγκος της προσφοράς έχει υποχωρήσει σε χαμηλό ρεκόρ. Ειδικά κατά τη διαδικασία υποβολής προσφορών, οι αγοραστές διατρέχουν τον κίνδυνο να πληρώσουν υπερβολικές τιμές σε σχέση με άλλες περιοχές της Ελβετίας, καθώς οι προσδοκίες ανόδου των τιμών είναι βαθιά ριζωμένες. Επιπρόσθετα, η Ζυρίχη έχει τον υψηλότερο δείκτη τιμής κατοικιών προς ενοίκια από όλες τις πόλεις που εξετάζονται, γεγονός το οποίο καθιστά την αγορά πολύ ευάλωτη σε αυξήσεις των επιτοκίων. Οι βαθμολογίες του δείκτη τιμών της Ζυρίχης εξακολουθούν να υπερβαίνουν τις αντίστοιχες της Γενεύης. 

Η βαθμολογία του δείκτη της Γενεύης καταγράφει ανοδική πορεία από το 2018 και βρίσκεται σε υπερτιμημένη ζώνη. Οι τιμές έχουν φθάσει στο υψηλότερο επίπεδο όλων των εποχών, υπερβαίνοντας την προηγούμενη κορύφωση του 2013. Καθώς η αγορά ενοικίασης κατοικιών της Γενεύης υπόκειται σε αυστηρή εποπτεία και τα ενοίκια είναι διογκωμένα, η ιδιοκτησία κατοικιών εξακολουθεί να είναι ελκυστική και υποστηρίζεται από τα ιστορικά χαμηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων. Και στις δύο πόλεις, η ευρεία διόρθωση της αγοράς δεν είναι βραχυπρόθεσμα πιθανή. Η Γενεύη συνεχίζει να επωφελείται από τη σχετική της σταθερότητα και το διεθνές κύρος της, ενώ η Ζυρίχη παραμένει εξαιρετικά ελκυστική ως τοποθεσία επιχειρηματικών δραστηριοτήτων και απολαμβάνει ισχυρή αύξηση της απασχόλησης. Ωστόσο, μακροπρόθεσμα υπάρχουν βάσιμοι λόγοι για την τήρηση επιφυλακτικής στάσης όσον αφορά αμφότερες τις πόλεις. Εάν τα επιτόκια κυμανθούν υψηλότερα και η αύξηση της ζήτησης μετατοπιστεί προς τα προάστια και την περιφέρεια δεδομένης της χαμηλής οικονομικής ευχέρειας στα κέντρα των πόλεων, οι σημερινές διογκωμένες τιμές ενδέχεται να μην είναι βιώσιμες. 

Ευρώπη

Εξαιρετικά έντονες ανισορροπίες εξακολουθούν να υπάρχουν στη Φρανκφούρτη, το Μόναχο, το Παρίσι και το Άμστερνταμ, πόλεις που βρίσκονται σε χώρες του πυρήνα της Ευρωζώνης. Οι στεγαστικές αγορές παραμένουν υπό την επήρεια της πολιτικής αρνητικών επιτοκίων και των ευνοϊκών προϋποθέσεων δανεισμού της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας. Ωστόσο, οι αυξήσεις των τιμών επιβραδύνθηκαν κατά τη διάρκεια του περασμένου έτους και υποχώρησαν κάτω από τους αντίστοιχους μέσους όρους σε εθνικό επίπεδο, επειδή τα κέντρα των πόλεων έγιναν λιγότερο προσιτά και η ζήτηση μετατοπίστηκε προς τα προάστια και τις αποκεντρωμένες πόλεις-δορυφόρους. Παρόλα αυτά, δεν επίκειται ενδεχόμενη διόρθωση τιμών, καθότι η δημιουργία θέσεων εργασίας σε αυτές τις πόλεις συνεχίζεται με ισχυρούς ρυθμούς και τα επιτόκια διατηρούνται αρνητικά. Αντιθέτως, οι στεγαστικές αγορές στο Μιλάνο και στη Μαδρίτη δέχθηκαν σκληρότερο πλήγμα από την πανδημία. Τα αυστηρά και μακροπρόθεσμα περιοριστικά μέτρα προκάλεσαν τη διακοπή της ανάκαμψης στη στεγαστική αγορά. Μια περίοδος βιώσιμης και υγιούς οικονομικής ανάπτυξης θα ήταν απαραίτητη για να πυροδοτήσει την έκρηξη της στεγαστικής αγοράς στις εν λόγω πόλεις. 

Παρότι στο Λονδίνο η αύξηση των τιμών συνεχίζει να ακολουθεί τον εθνικό μέσο όρο, η πανδημία οδήγησε στο κατώτατο σημείο τη στεγαστική αγορά της πόλης, η οποία παραμένει υπερτιμημένη. Η άνοδος των οικιακών και των ευέλικτων μοντέλων γραφείου προκάλεσε αύξησης της ζήτησης και του ρυθμού αύξησης των τιμών για πιο ευρύχωρες και πιο προσιτές κατοικίες (δηλαδή, έξω από το κέντρο της πόλης). Αντίθετα, η στεγαστική αγορά στην εσωτερική ζώνη του Λονδίνου δέχθηκε ιδιαίτερα σκληρό πλήγμα από την πανδημία. Η Μόσχα και η Στοκχόλμη επωφελήθηκαν από τις ευνοϊκές συνθήκες χρηματοδότησης και κατέγραψαν τους υψηλότερους ρυθμούς αύξησης των τιμών από όλες τις πόλεις που εξετάζονται κατά τη διάρκεια των τεσσάρων τελευταίων τριμήνων, ενώ οι ανισορροπίες της αγοράς σημείωσαν απότομη άνοδο. Η στεγαστική αγορά της Βαρσοβίας διατήρησε την εύλογη αποτίμηση, καθώς ο ρυθμός αύξησης των τιμών υποχώρησε κάτω από τον εθνικό μέσο όρο. 

Μέση Ανατολή

Στο Τελ Αβίβ, τα φθίνοντα επιτόκια στεγαστικών δανείων και η ραγδαία πληθυσμιακή αύξηση ώθησαν τις τιμές προς τα πάνω. Επίσης, η κυβέρνηση μείωσε τον φόρο αγοράς δεύτερης κατοικίας, ενθαρρύνοντας ακόμη και την κερδοσκοπία στη στεγαστική αγορά, η οποία προσεγγίζει τη ζώνη κινδύνου δημιουργίας φούσκας. Το αποτέλεσμα είναι μια άκρως υπερτιμημένη αγορά. Αντιθέτως, οι τιμές στο Ντουμπάι εξακολουθούσαν να υποχωρούν έως τα τέλη του 2020 και η αγορά είναι πλέον υποτιμημένη. Οι πιο προσιτές τιμές, οι ευνοϊκότεροι κανονισμοί ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων, οι υψηλότερες τιμές πετρελαίου και η οικονομική αναθέρμανση φαίνεται ότι έχουν τελικά δώσει το εναρκτήριο λάκτισμα για την ανάκαμψη. Παρότι η δόμηση έχει επιβραδυνθεί, η ουσιαστικά απεριόριστη προσφορά θέτει κινδύνους για τις μακροπρόθεσμες προοπτικές ανατίμησης.

Περιοχή Ασίας-Ειρηνικού

Οι ανισορροπίες της αγοράς αυξήθηκαν σε όλες τις πόλεις της περιοχής Ασίας-Ειρηνικού που εξετάζονται, από τα μέσα του 2020 έως τα μέσα του 2021. Το Χονγκ Κονγκ είναι η μόνη αγορά που βρίσκεται εντός της ζώνης κινδύνου εμφάνισης φούσκας, παρά την τριετή περίοδο όπου οι τιμές ακινήτων ήταν σχεδόν στάσιμες. Ωστόσο, η στεγαστική αγορά δείχνει σημάδια αναθέρμανσης. Ο ρυθμός αύξησης των τιμών επιταχύνθηκε και οι πωλήσεις άγγιξαν το υψηλότερο επίπεδο που έχει καταγραφεί, με ισχυρή ζήτηση για κατοικίες που ανήκουν στην κατηγορία της υψηλής τιμής και πολυτελούς κατασκευής. Ως εκ τούτου, η κυβέρνηση είναι πρόθυμη να αυξήσει ουσιαστικά την προσφορά νέων κατοικιών σε μεσομακροπρόθεσμη βάση, γεγονός το οποίο θα μπορούσε να έχει διαρθρωτικές αρνητικές επιπτώσεις στις τιμές. Στη Σιγκαπούρη, οι τιμές των κατοικιών και η αύξησης του εισοδήματος ήταν εναρμονισμένες επί δύο δεκαετίες και πλέον. Από το 2018, ωστόσο, έχει επανέλθει ο ισχυρότερος ρυθμός αύξησης των τιμών, καθώς η πόλη επωφελήθηκε από την υψηλότερη ζήτηση από το εξωτερικό. Η αγορά βρίσκεται σε ελαφρώς υπερτιμημένο επίπεδο, καθώς οι τιμές έχουν αρχίσει να υπερβαίνουν τα ενοίκια και τα εισοδήματα. Εντούτοις, οι ανισορροπίες εξακολουθούν να παρουσιάζουν ήπια εικόνα σε σύγκριση με τις περισσότερες πόλεις που εξετάζονται στο πλαίσιο της μελέτης.

Η περίοδος διόρθωσης για τη στεγαστική αγορά του Σίδνεϊ ήταν σύντομη. Οι ευνοϊκότεροι όροι δανεισμού και οι μειώσεις επιτοκίων της Κεντρικής Τράπεζας της Αυστραλίας έχουν αναθερμάνει την αγορά. Χωρίς μια μεταβολή των επιτοκίων, η δεκαετής ανοδική τάση των τιμών των κατοικιών είναι πιθανόν να συνεχιστεί, λαμβάνοντας υπ’ όψιν τη συνεχιζόμενη αύξηση του πληθυσμού. Οι τιμές των ακινήτων στο Τόκιο αυξάνονται σχεδόν διαρκώς για διάστημα μεγαλύτερο των είκοσι ετών, ενισχυμένες από τις ελκυστικές συνθήκες χρηματοδότησης και την πληθυσμιακή αύξηση. Ωστόσο, το επίπεδο των τιμών στέγασης στην πρωτεύουσα αποσυνδέεται ολοένα περισσότερο από την υπόλοιπη χώρα, οδηγώντας σε οριακά προσιτές τιμές, οι οποίες πιθανώς θα περιορίσουν τις μελλοντικές αυξήσεις.

ΗΠΑ

Την τελευταία πενταετία, οι τιμές των δεικτών διατηρούνται σχετικά σταθερές στις πόλεις της Ανατολικής Ακτής. Αντίθετα, οι αγορές της Δυτικής Ακτής έχουν παρουσιάσει λιγότερο ομοιογενή ανάπτυξη. Στο Λος Άντζελες η τιμή του δείκτη συνεχίζει να αυξάνεται, ενώ στο Σαν Φρανσίσκο οι αξίες έχουν υποχωρήσει λόγω της πτώσης των τιμών κατοικιών. Σε γενικές γραμμές, η μείωση των επιτοκίων στεγαστικών δανείων σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα στήριξε τις τιμές των κατοικιών στις Ηνωμένες Πολιτείες. Ωστόσο, οι μεταβολές των τιμών στις υπό εξέταση πόλεις ακολουθούν τον μέσο όρο που καταγράφεται σε εθνικό επίπεδο. Η αύξηση της ζήτησης εντός των πόλεων έχει επιβραδυνθεί, καθώς οι πολίτες μετακομίζουν στα προάστια, είτε λόγω οικονομικών δυσκολιών είτε λόγω των επιπτώσεων του COVID-19. Η τάση αυτή έχει επιταχυνθεί χάρη στη συνεχιζόμενη μετανάστευση σε πολιτείες με χαμηλότερο κόστος, οι οποίες διαθέτουν πιο ευνοϊκό φορολογικό, επιχειρηματικό και κανονιστικό περιβάλλον.