«Επιστρέφουν» αργά αλλά σταθερά τα Αθηναϊκά ξενοδοχεία – Κλειδί ο Δωδεκάμηνος τουρισμός

Παρά το γεγονός της «εκτόξευσης» της επιβατικής κίνησης του αεροδρομίου της Αθήνας για το 2023, επάνω από τα προπανδημικά επίπεδα, η μέση πληρότητα των ξενοδοχείων της πόλης συνέχισε να βρίσκεται σε πορεία ανάκαμψης από τα επίπεδα του 2019, ενδεικτικό των μεγάλων περιθωρίων για περαιτέρω ανάπτυξη.

Όπως δείχνουν τα στοιχεία επιβατικής κίνησης του «Ελευθέριος Βενιζέλος», η Ελληνική πρωτεύουσα, το 2023 μπήκε σε τροχιά «ανάπτυξης» (+10% έναντι του 2019 και +24% έναντι του 2022), ξεπερνώντας τη φάση «ανάκαμψης» στα προπανδημικά επίπεδα που βίωσαν την περασμένη χρονιά τα Ευρωπαϊκά αεροδρόμια, με το ρεκόρ των 28,2 επιβατών, εκ των οποίων το 69% προήλθε από διεθνή επιβατική κίνηση.

Σύμφωνα με την 19η Ετήσια  Έρευνα Ικανοποίησης Επισκεπτών από την Ένωση Ξενοδόχων Αθηνών – Αττικής και Αργοσαρωνικού (ΕΞΑΑΑ) σε συνεργασία με τον Διεθνή Αερολιμένα Αθηνών (ΔΑΑ) και την GBR Consulting, που παρουσιάστηκε την Τετάρτη 21 Φεβρουαρίου, ακόμα κι αν επρόκειτο για την πρώτη θετική χρονιά για τον προορισμό Αθήνα και νησιά μετά την πανδημία, η μέση πληρότητα 12μηνου στα ξενοδοχεία δεν ξεπέρασε το 76,2% έναντι 68,8% του 2022 (αύξηση 11%) και 77,4% του 2019 (μείωση 1,5%).

• Επισημαίνεται ότι χορηγός της έρευνας για μια ακόμη χρονιά είναι η City Contact.

Τα τετράστερα και τα ξενοδοχεία μικρότερων κατηγοριών είχαν τη μεγαλύτερη μείωση πληρότητας έναντι του 2019 (-2,9% και -1,1% αντίστοιχα), ενώ καλύτερη πληρότητα σημειώθηκε στα πεντάστερα ξενοδοχεία (-0,6%).

Οι καλές επιδόσεις πληρότητας τον Ιούνιο και τον Σεπτέμβριο (93% και 93,7% αντίστοιχα), οφείλονται στο συνεδριακό τουρισμό και στη δυναμική επιστροφή της κρουαζιέρας, δηλαδή στις δύο δραστηριότητες στις οποίες, σύμφωνα με την ΕΞΑΑΑ πρέπει να συγκεντρώνονται και οι προσπάθειες με ζητούμενο τον δωδεκάμηνο τουρισμό στην Αθήνα.

Η μέση τιμή δωματίου (ADR) στα Αθηναϊκά ξενοδοχεία το 2023 σημείωσε αύξηση 12,8% έναντι του 2022 και 29% έναντι του 2019, φτάνοντας τα 137,05 ευρώ, έναντι 121,46 ευρώ το 2022 και 106,2 ευρώ το 2019. Το έσοδο ανά διαθέσιμο δωμάτιο (RevPAR) αυξήθηκε κατά 25% και κατά 27% έναντι του 2022 και του 2019 αντίστοιχα, και διαμορφώθηκε σε 104,48 ευρώ (έναντι 83,58 ευρώ το 2022 και 82,20 ευρώ το 2019).

Σε σχέση με τους ανταγωνιστές της, η Αθήνα είχε παρόμοια επίπεδα πληρότητας. Πιο συγκεκριμένα μέσα σε ένα πλαίσιο πληρότητας 2023 μεταξύ 65,2% (min) που κατέγραψε η Κωνσταντινούπολη και 78.3% (max) που κατέγραψε η Βαρκελώνη, η Αθήνα κατάφερε Μέση Πληρότητα 76,2%. Υστερεί στην ‘μέση τιμή δωματίου’, καθώς με ‘ADR’ που φτάνει στα 137,05 ευρώ απέχει κατά πολύ από ‘ADR’ της τάξης των 332,17 ευρώ (Παρίσι) των 233,54 ευρώ (Ρώμη), των 172,72 ευρώ (Βαρκελώνη), ακόμη και των 143,46 ευρώ (Κωνσταντινούπολη).

Το δε Έσοδο ανά διαθέσιμο δωμάτιο (RevPar) στα 104,48 ευρώ για την Αθήνα το 2023, θεωρείται μια καλή επίδοση που ξεπέρασε τις φετινές αποδόσεις της Βιέννης (92,76 ευρώ), του Βερολίνου (85,80 ευρώ) και της Κωνσταντινούπολης (93,54 ευρώ). Απέχει ωστόσο σημαντικά και από τα 252.45 ευρώ του Παρισιού και από τα 167.68 ευρώ της Ρώμης, και από τα 135,24 ευρώ της Βαρκελώνης, αλλά και τις εντυπωσιακές αυξήσεις που πέτυχαν οι ανταγωνίστριες πόλεις τα προηγούμενα χρόνια. 

Παράλληλα, η «ψαλίδα» μεταξύ αφίξεων επισκεπτών στην Αθήνα και αφίξεων στα ξενοδοχεία εξακολουθεί να παραμένει «ανοικτή» κυρίως λόγω της υπερπροσφοράς καταλυμάτων, νόμιμων και παράνομων, στα οποία κατευθύνεται μεγάλη μερίδα επισκεπτών. Ο ανταγωνισμός από τη βραχυχρόνια μίσθωση παραμένει έντονος, με τον κεντρικό τομέα Αθηνών να συγκεντρώνει 14.000 ενεργές μονάδες, συγκρίσιμες με τον αριθμό των 18.254 ξενοδοχειακών δωματίων που λειτουργούσαν το 2023 στην ίδια περιοχή.

Κατά τη διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας ο αριθμός των ξενοδοχείων και των δωματίων ξενοδοχείων στην Αττική αυξήθηκε κατά 5% και 9% αντίστοιχα, ενώ, με βάση τα στοιχεία της ΞΕΕ/ΙΤΕΠ έως τον Οκτώβριο 2023, σημαντική ανάπτυξη σημείωσε ο Κεντρικός Τομέας Αθηνών με 26% και 21% αντίστοιχα. Οι μεγαλύτερες αυξήσεις καταγράφηκαν στις κατηγορίες 4 και 5 αστέρων, ενώ το ξενοδοχειακό δυναμικό των 3 αστέρων αυξήθηκε σε μονάδες, αλλά παρέμεινε σχετικά σταθερό σε αριθμό δωματίων. Το μερίδιο των ξενοδοχείων κατηγορίας 1 & 2 αστέρων μειώθηκε.

Οι ξενοδόχοι της Αθήνας επενδύουν και αναβαθμίζουν τις μονάδες τους, νέα concepts εισέρχονται στην αγορά, τοπικές και εθνικές αλυσίδες επεκτείνονται και διεθνείς επενδυτές μπαίνουν στον κλάδο, συχνά σε συνδυασμό με διεθνή ξενοδοχειακά brands. Σε σύγκριση με το 2019, οι ξενοδοχειακές επενδύσεις στην πρωτεύουσα ανέβασαν τον αριθμό των ξενοδοχειακών μονάδων στο σύνολο της Αττικής, οι οποίες από 675, με περίπου 33.230 δωμάτια το 2019 ανέβηκαν σε 697, με σχεδόν 34.700 δωμάτια το 2023. Tο επόμενο διάστημα τουλάχιστον αναμένεται να «μπουν» στην αγορά 2.000 νέα δωμάτια ξενοδοχείων, χωρίς να συνυπολογίζονται σε αυτά τα δωμάτια που θα δημιουργηθούν στην επένδυση του Ελληνικού, η εξέλιξη των αυτοεξυπηρετούμενων διαμερισμάτων και η βραχυχρόνια μίσθωση.

Σύμφωνα με την ίδια έρευνα, παρά την επιστροφή στην κανονικότητα το 2023, παρά την αύξηση της τουριστικής κίνησης τόσο στους δρόμους της Αθήνας όσο και στον Διεθνή Αερολιμένα Αθηνών, τα συνολικά αποτελέσματα σε ότι αφορά στις επιδόσεις των ξενοδοχείων της Αθήνας όλων των κατηγοριών, οδηγούν στα εξής συμπεράσματα:

•             Η οποιαδήποτε αύξηση των αφίξεων επισκεπτών στην Αθήνα δεν σημαίνει υποχρεωτικά αύξηση και των επιδόσεων και των Αθηναϊκών ξενοδοχείων (με βάση όλους τους παράγοντες που προσμετρώνται αλλά και τα υψηλά λειτουργικά κόστη  των ξενοδοχείων). Όλοι οι ανταγωνιστές της Αθήνας εξακολουθούν να πωλούν δωμάτια με ανώτερη μέση τιμή και πολύ καλύτερο έσοδο ανά διαθέσιμο δωμάτιο, παρά τα παρόμοια ποσοστά πληρότητας που καταγράφουν οι μονάδες στην Αθήνα και στις ανταγωνίστριες πόλεις. Αυτό έχει επισημανθεί κατ’ επανάληψη από την ΕΞΑΑΑ αλλά και παρακολουθείται σταθερά ως φαινόμενο τα τελευταία χρόνια.

•             Οι τιμές των αθηναϊκών ξενοδοχείων, παρά το εξαιρετικό επίπεδο των αναβαθμισμένων ξενοδοχειακών μονάδων και αλυσίδων, παρά τις νέες σημαντικές επενδύσεις, παρά την υψηλή ποιότητα παρεχομένων υπηρεσιών προς τον πελάτη και παρά τη δυναμική της ζήτησης για την Ελληνική πρωτεύουσα, εξαρτώνται πλέον σε μεγάλο βαθμό όχι από παράγοντες που αφορούν τα ξενοδοχεία αυτά καθ’ αυτά και το επίπεδο / ποιότητα της προσφοράς τους, αλλά από τον ίδιο τον προορισμό, την γειτονιά στην οποία δραστηριοποιούνται, τον ανταγωνισμό, τον ενίοτε αθέμιτο ανταγωνισμό και φυσικά, σειρά από άλλους ‘εγγενείς παράγοντες’, όπως θέματα ποιότητας ζωής και ασφάλειας πολιτών και επισκεπτών, καθαριότητας, βιωσιμότητας, υποδομών, κ.ό.κ.

•             Στις γενικές αλλά και ειδικές υποδομές που πρέπει να υποστηρίζουν το τουριστικό προϊόν της Αθήνας  (όπως λ.χ. ένα ικανό σε θέσεις διεθνές Συνεδριακό Κέντρο, κ.ά.) αλλά και η ανάγκη μιας μακρόπνοης στρατηγικής για τον προορισμό με ορίζοντα δεκαετιών - που πρέπει να χαραχτεί.  

•             Μελέτες και έρευνες όπως αυτές, είτε για την ‘Φέρουσα Ικανότητα’ του προορισμού, είτε για την Ικανοποίηση των Επισκεπτών συμβάλλουν στην αποτύπωση της υπάρχουσας κατάστασης, άρα λειτουργούν ως ‘εργαλείο’ για τους ανθρώπους του Τουρισμού, ενώ συγχρόνως υποβοηθούν τους τουριστικούς φορείς - συνεργάτες στο έργο τους.

•             Τα επόμενα χρόνια αναμένεται να προστεθούν ξενοδοχειακές κλίνες στον ξενοδοχειακό χάρτη της πόλης, είτε συγκεκριμένων έργων, είτε καταλυμάτων που θα επαναλειτουργήσουν, είτε απολύτως καινούργιων μονάδων, αλλά αυτό, συνυπάρχει με την συνεχή και ανεξέλεγκτη αύξηση τουριστικών κλινών σε άλλου τύπου καταλύματα -που έως σήμερα δεν είναι καν καταγεγραμμένες. Αναμένεται δε να λάβουν υπόσταση μια σειρά από σημαντικές πολιτειακές εξαγγελίες για τις (αναγκαίες) θεσμικές αλλαγές που δρομολογούνται ειδικά για το περιβάλλον της λεγόμενης ‘βραχυχρόνιας μίσθωσης’, όπως και μια σειρά από συστηματικούς ελέγχους που θα καταγράψουν και θα διευθετήσουν την υφιστάμενη κατάσταση.

•             Επίσης, καθώς βιώνουμε εποχές σημαντικών γεωπολιτικών, οικονομικών αλλά και κλιματικών αλλαγών και ανακατατάξεων, στην έρευνα τονίζεται ότι θα χρειαστεί να θέσουμε ψηλότερα τον πήχη των προσδοκιών και των απαιτήσεων μας από την πόλη μας.

•             Κρίνεται αναγκαίο να δρομολογηθούν εγκαίρως και σε θεσμικό πλέον επίπεδο, όσα κατ’ αρχήν θα περιφρουρήσουν την προσφορά της Αθήνας και την αγαστή συνύπαρξη όλων των επιμέρους κατηγοριών καταλυμάτων. Η συντεταγμένη Πολιτεία και μαζί της η Τοπική Αυτοδιοίκηση, οφείλουν πλέον να περιφρουρήσουν την τουριστική ταυτότητα και ποιότητα που κατέκτησε με κόπο ο προορισμός, όπως και την ιδιαίτερη σχέση της Αθήνας με τον επισκέπτη της - σε κάθε επίπεδο.

Oφείλουμε να προστατέψουμε τη δημοφιλία της Αθήνας

Η πρόεδρος της ΕΞΑΑΑ κ. Λαμπρινή Καρανάσιου Ζούλοβιτς, χαιρετίζοντας την εκδήλωση παρουσίασης της έρευνας, τόνισε πως «τα περισσότερα μηνύματα που λαμβάνουμε από τους επισκέπτες μας, φανερώνουν ότι η Αθήνα είναι δημοφιλής, είναι εντυπωσιακή, είναι ανθεκτική, και η δυναμική της όπως και η Ιστορία της μοναδική. Την δημοφιλία της αυτή οφείλουμε να την προστατέψουμε κάνοντας ότι είναι ανθρωπίνως δυνατόν» -όπως είπε χαρακτηριστικά. «Βελτιώνοντας τις υπηρεσίες μας, προσφέροντας χαμόγελο και ποιοτική εξυπηρέτηση, υποδεικνύοντας και αναδεικνύοντας τα σημεία ενδιαφέροντος, βοηθώντας τον επισκέπτη να αποκτήσει εξαιρετικές βιωματικές εμπειρίες στην πόλη μας.

Τα ξενοδοχεία όπως και ο Διεθνής Αερολιμένας της Αθήνας, σίγουρα είμαστε αρκετά εκπαιδευμένοι στην ‘τουριστική’ προσέγγιση, χρειάζεται ωστόσο αυτό που ονομάζουμε συλλογική ‘τουριστική συνείδηση’ και συλλογική προσπάθεια, απ’  όλους μας - σε μια συστράτευση προς όφελος όλων».

Η Πρόεδρος της ΕΞΑΑΑ είπε επίσης πως «οι εμπλεκόμενοι με τον Τουρισμό σε πολιτειακό, τοπικό επίπεδο και επαγγελματικό επίπεδο, οφείλουμε συντονισμένα και από κοινού να προβούμε  σε δράσεις ενίσχυσης και αναβάθμισης του προορισμού που θα βοηθήσουν να μειώσουμε αισθητά τις αποκλίσεις που έχει η Αθήνα από τις άλλες πρωτεύουσες – ανταγωνιστές της και να στραφούμε άμεσα προς αγορές που θα υποστηρίξουν τον προορισμό, καθώς γρήγορα θα βρεθούμε εκ νέου αντιμέτωποι με αποφάσεις θα πρέπει να παρθούν, για το μελλοντικό τουριστικό προφίλ της πόλης.  

Ο στόχος όλων μας -τόνισε η Πρόεδρος ΕΞΑΑΑ-  προφανώς θα πρέπει να είναι όχι μόνο αριθμητικός αλλά και ποιοτικός και  από πλευράς μας πιστεύουμε πως αυτό, μπορεί να επιτευχθεί με δύο κυρίως τρόπους: Αφενός με το πραγματικό νοικοκύρεμα της πόλης μας και την βελτίωση της ποιότητας ζωής για πολίτες και επισκέπτες και αφετέρου με την πλήρη αξιοποίηση της αστείρευτης δυναμικής της Αθήνας και των νησιών της.  Σε αυτή την προσπάθεια χρειαζόμαστε συνέργειες, νέες προτάσεις  για τους επισκέπτες όπως και ρηξικέλευθη τουριστική πολιτική και στρατηγική - ανάπτυξης, προβολής και επέκτασης».