Βραχυχρόνιες μισθώσεις | Εκατοντάδες ακίνητα εκτός - Οι νέες προδιαγραφές και τα... γκρίζα σημεία

Παράνομα θεωρούνται από 1ης Οκτωβρίου εκατοντάδες τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης σε όλη τη χώρα, τα οποία δεν πληρούν, βάσει άδειας, τις προδιαγραφές που θεσπίστηκαν τον Ιανουάριο στο άρθρο 3 του ν. 5170/2025 και εξειδικεύονται με την πιο πρόσφατη εγκύκλιο του υπουργείου Τουρισμού.

Το νέο πλαίσιο, τέθηκε σε ισχύ στις αρχές του μηνα, και, σύμφωνα με την υπουργό Τουρισμού, Όλγα Κεφαλογιάννη, σε πρώτη φάση, θα ιχνηλατίσει -με το μικροσκόπιο της ΑΑΔΕ- όλα τα μητρώα ακινήτων που δεν είναι χώροι κύριας χρήσης κατοικίας. Έτσι όλα τα ακίνητα που...

• είναι μη κύριας χρήσης και 
• δεν έχουν νομιμοποίηση από την άδεια δόμησής τους (οικοδομική άδεια) ή/και από την ύπαρξη τακτοποίησής τους, βάσει πολεοδομικής νομοθεσίας, 

από 1η Οκτωβρίου θα βγουν αυτομάτως εκτός της πλατφόρμας της ΑΑΔΕ καθώς θα θεωρούνται παράνομα. Μετά το πρώτο «κόσκινο» της ΑΑΔΕ, θα ακολουθήσουν δειγματοληπτικοί έλεγχοι σε ακίνητα σε όλη τη χώρα καθώς και έλεγχοι μετά από καταγγελία.

Οι «γκρίζες ζώνες»

Ωστόσο, σύμφωνα με τον Σύνδεσμο Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων (STAMA Greece), παραμένει άγνωστο εάν το νέο πλαίσιο «κόβει» και τα ακίνητα τα οποία τακτοποιήθηκαν μετά τις 28 Ιουλίου του 2011.

Μια επιπλέον παράμετρος που επισημαίνει ο ΣΤΑΜΑ είναι ότι ο εντοπισμός της οικοδοκιμής άδειας, η οποία απαιτείται για την απόδειξη της νομιμότητας του ακινήτου, σε περίπωση ελέγχου, είναι μια δύσκολη, περίπλοκη και χρονοβόρα διαδικασία που απαιτεί συνεργασία με μηχανικό. Ως εκ τούτου, κρίνεται απαραίτητη η προετοιμασία φακέλου από τους οικοδεσπότες, ώστε να είναι προετοιμασμένοι για ελέγχους στα ακίνητά τους.

Άλλο σημείο στο οποίο «σκοντάφτει» το νέο πλαίσιο είναι το γεγονός ότι, βάσει νομοθεσίας, τα κτίρια που κατασκευάστηκαν πριν από το 1995 δεν χρειάζονταν οικοδομικές άδειες, επομένως παραμένει άγνωστο πώς αυτά μπορούν να ελεγχθούν για τη νομιμότητά τους.

Οι βασικές προδιαγραφές

Σύμφωνα με την εγκύκλιο του υπουργείου Τουρισμού, αντικείμενο ελέγχου θα αποτελέσουν τα ακίνητα, τα οποία είναι ήδη εγγεγραμμένα και θα εγγραφούν στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής που τηρείται στην ΑΑΔΕ και διαθέτουν (ΑΜΑ). Τα ακίνητα αυτά οφείλουν:

• να αποτελούν χώρους κύριας χρήσης (παρ. 95 του άρθρου 2 του ν. 4067/2012 (Α' 79)) και να διαθέτουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό,
• να διαθέτουν ασφάλιση έναντι αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα που μπορεί να προκληθούν,
• να διαθέτουν υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη, πυροσβεστήρες και ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαρροής ή ρελέ αντιηλεκτροπληξιακό και ενδείξεις σήμανσης διαφυγής, και
• να διαθέτουν πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο με είδη πρώτων βοηθειών, καθώς και οδηγό με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης.

ΣΤΑΜΑ: Παραβίαση ασύλου η «έφοδος» των ελεγκτών εάν υπάρχουν επισκέπτες στο ακίνητο

Για τη διενέργεια ελέγχων ως προς τις παραπάνω προδιαγραφές, ο νόμος προβλέπει ότι τα φυσικά και νομικά πρόσωπα θα ειδοποιούνται 10 ημέρες πριν από τον έλεγχο, ανεξαρτήτως εάν υπάρχουν επισκέπτες εντός του καταλύματος, και μέχρι τότε οι ιδιοκτήτες θα καλούνται να συμμορφωθούν με τους κανονισμούς. 

Ωστόσο η «έφοδος» ελεγκτών στον χώρο που εκείνη τη στιγμή έχει ενοικιαστεί από επισκέπτες εγείρει ζήτημα παραβίασης ασύλου, όπως τονίζει ο ΣΤΑΜΑ, καθώς πρόκειται για μια αστική μίσθωση και εναπόκειται στην συγκατάθεση των ενοικιαστών εάν θα επιτρέψουν την είσοδο των ελεγκτών. 

Ταυτόχρονα, το νέο πλαίσιο προβλέπει την επιβολή προστίμου 5.000 ευρώ στους διαχειριστές εάν δεν επιτραπεί η είσοδος στο ελεγχόμενο ακίνητο.

Πάντως, σύμφωνα με την υπουργό Τουρισμού, ήδη σχεδιάζονται προσλήψεις μέσω ΑΣΕΠ στις Περιφερειακές Υπηρεσίες Τουρισμού, για προσωπικό το οποίο θα διενεργεί του ελέγχους, ενώ το πρόστιμο θα πολλαπλασιάζεται εφόσον διαπιστωθεί επανειλημμένα η ίδια παράβαση.

Έλεγχοι σε εποχιακά ακίνητα

Γρίφος παραμένει επίσης πώς θα γίνονται οι έλεγχοι σε εποχιακά ακίνητα που βρίσκονται σε παραθεριστικούς προορισμούς (όπως νησιά κλπ.) και τα οποία προσφέρονται για βραχυχρόνια μίσθωση αποκλειστικά τους καλοκαιρινούς μήνες και το χειμώνα παραμένουν κλειστά, δεδομένου ότι, σε ενδεχόμενο ελέγχο, ο διαχειριστής τους θα πρέπει να μεταβεί σε αυτά, όπως επισημαίνει ο ΣΤΑΜΑ.

Παράλληλα, ορισμένες προδιαγραφές όπως η συγκεκριμένη διάσταση των κουφωμάτων, δημιουργεί εμπόδια στους οικοδεσπότες. Η εγκύκλιος αναφέρει ότι τα υπνοδωμάτια θα πρέπει να έχουν κατ ελάχιστο 

• φυσικό αερισμό από εξωτερικούς τοίχους ή οροφή, ο οποίος θα προέρχεται από ανοίγματα στα κουφώματα μεγέθους μεγαλύτερου ή ίσου του 5% του καθαρού εμβαδού των χώρων αυτών και 
• φυσικό φωτισμό από εξωτερικούς τοίχους ή οροφή, ο οποίος θα προέρχεται από κουφώματα μεγέθους μεγαλύτερου ή ίσου του 10% του καθαρού εμβαδού των χώρων αυτών.

Ωστόσο, ο ΣΤΑΜΑ υπογραμμίζει ότι οι μισθώσεις πραγματοποιούνται σε υφιστάμενα κτίρια τα οποία δεν έχουν κατασκευαστεί για λόγους βραχυχρόνιας μίσθωσης, οδηγώντας τους οικοδεσπότες σε αδιέξοδα.

Προτάσεις ΠΟΞ για μεγαλύτερη συμμόρφωση των ιδιοκτητών

Παράλληλα, με αφορμή την έναρξη ισχύος του νέου πλαισίου προδιαγραφών, η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ξενοδόχων (ΠΟΞ) με επιστολή της προς την υπουργό Τουρισμού, εισηγείται τις ακόλουθες προτάσεις, με σκοπό τη μεγαλύτερη διασφάλιση της συμμόρφωσης στη σχετική νομοθεσία, τη διευκόλυνση των διαδικασιών, αλλά και την εξοικονόμηση χρόνου και κόστους για τις αρμόδιες υπηρεσίες...

• Όλα τα απαιτούμενα δικαιολογητικά να αναρτώνται από τον ιδιοκτήτη/εκμεταλλευτή του ακινήτου στην υφιστάμενη ηλεκτρονική πλατφόρμα της ΑΑΔΕ για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. 
• Στις περιπτώσεις όπου προβλέπεται η ύπαρξη πιστοποιητικού ή δικαιολογητικού (π.χ. άδεια δόμησης/οικοδομική άδεια, ασφαλιστήριο συμβόλαιο αστικής ευθύνης, υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη, πιστοποιητικό μυοκτονίας/απεντόμωσης κ.λπ.), να απαιτείται η ηλεκτρονική επισύναψή τους στο προφίλ του ακινήτου. 
• Για προδιαγραφές όπου δεν είναι εφικτή η έκδοση σχετικού πιστοποιητικού/δικαιολογητικού, να υποβάλλεται από τον ιδιοκτήτη υπεύθυνη δήλωση. 
• Τα καταλύματα που δεν θα έχουν εκπληρώσει την ανωτέρω υποχρέωση να διαγράφονται αυτόματα από την πλατφόρμα της ΑΑΔΕ.

Τι περιλαμβάνει η εγκύκλιος

Όσον αφορά τα επιμέρους ζητήματα προδιαγραφών που εξειδικεύει η εγκύκλιος, αυτά συνοψίζονται ως εξής...

Α. Χώροι κύριας χρήσης – Φωτισμός – Αερισμός – Κλιματισμός

Χώροι κύριας χρήσης: υπνοδωμάτια, χώροι διημέρευσης, κουζίνες, γραφεία (ύψος ≥ 2,50 μ.).

Χώροι βοηθητικής χρήσης: διάδρομοι, προθάλαμοι, κλιμακοστάσια, χώροι υγιεινής, αποθήκες, χώροι στάθμευσης κ.ά.

Νομιμότητα χώρου: αποδεικνύεται με οικοδομική άδεια ή/και τακτοποίηση βάσει πολεοδομικής νομοθεσίας.

Φυσικός φωτισμός: Υποχρεωτικός για υπνοδωμάτια.

Κουφώματα ≥ 10% του καθαρού εμβαδού του χώρου.

Φυσικός αερισμός: Υποχρεωτικός για υπνοδωμάτια.

Ανοίγματα ≥ 5% του καθαρού εμβαδού του χώρου.

Προσανατολισμός κουφωμάτων: σε κοινόχρηστο, ακάλυπτο ή ανοικτό ημιυπαίθριο χώρο.

Κλιματισμός: Υποχρεωτικός στα υπνοδωμάτια (split ή φορητό, αθόρυβη & αυτοματοποιημένη λειτουργία). Εξαιρούνται ακίνητα σε ορεινές περιοχές ≥ 600 μ. υψόμετρο.

Β. Ασφάλιση Αστικής Ευθύνης

Υποχρεωτική σύναψη ασφαλιστηρίου αστικής ευθύνης με νομίμως αδειοδοτημένη ασφαλιστική εταιρεία.

Καλύπτει ζημιές ή ατυχήματα στο ακίνητο.

Μητρώο αδειοδοτημένων ασφαλιστικών διαθέσιμο στην Τράπεζα της Ελλάδος.

Γ. ΥΔΕ – Πυροπροστασία – Σήμανση Διαφυγής

Ηλεκτρολογική εγκατάσταση: ισχύουσα ΥΔΕ με βεβαίωση ύπαρξης ρελέ διαρροής / αντιηλεκτροπληξιακού.

Πυροσβεστήρες: 1 φορητός πυροσβεστήρας (ξηρής σκόνης ή βάσης νερού) ≥ 6 κιλών ανά 100 τ.μ. μικτής επιφάνειας.

Ανιχνευτές καπνού: αυτόνομοι, στην οροφή, υποχρεωτικά σε υπνοδωμάτια και κουζίνα.

Φωτισμός ασφαλείας: σε όλες τις εξόδους.

Σήμανση διαφυγής: υποχρεωτική.

Δ. Μυοκτονία – Απεντόμωση – Φαρμακείο – Τηλέφωνα ανάγκης

Πιστοποιητικό Μυοκτονίας & Απεντόμωσης: σε ισχύ, από αδειοδοτημένη εταιρεία.

Φαρμακείο Πρώτων Βοηθειών με ένδειξη «ΠΡΩΤΕΣ ΒΟΗΘΕΙΕΣ / FIRST AID KIT» και ελάχιστο περιεχόμενο:

Οξυζενέ ≥ 50 cc

Ιωδιούχος Ποβιδόνη 10% ≥ 30 ml

5 αποστειρωμένα επιθέματα γάζας (διαφόρων μεγεθών)

Λευκοπλάστ υφασμάτινο ≥ 3 εκ. πλάτος (1 κουτί)

1 ελαστικός επίδεσμος

1 αυτοκόλλητη ταινία στερέωσης

2 πιεστικοί αιμοστατικοί επίδεσμοι (διαφόρων μεγεθών)

2 φακελάκια υδρογέλης εγκαυμάτων

1 στικ αμμωνίας για τσίμπημα

4 γάντια latex μη αποστειρωμένα

Κατάλογος τηλεφώνων πρώτης ανάγκης (δίγλωσσος – GR/EN), με υποχρεωτικά:

112 – Ευρωπαϊκός αριθμός έκτακτης ανάγκης

100 – Αστυνομία

199 – Πυροσβεστική

166 – ΕΚΑΒ

+30 210 7793777 – Κέντρο Δηλητηριάσεων

108 – Λιμενικό

1056 – Εθνική Γραμμή SOS για παιδιά

Νοσοκομείο (τοπικό τηλέφωνο)

Ταξί (τοπικό τηλέφωνο)