Aξίζει να αγοράσει κάποιος διαμέρισμα στα Σκόπια;

Παρά την σημαντική ατμοσφαιρική ρύπανση, ιδίως κατά τους χειμερινούς μήνες, την κυκλοφοριακή συμφόρηση και την χωρίς συγκεκριμένο χαρακτήρα αρχιτεκτονική τους, τα Σκόπια φαίνεται να είναι μια δημοφιλής πόλη, κρίνοντας από τις σχετικά υψηλές τιμές των ακινήτων δεδομένων των οικονομικών επιδόσεων της χώρας.

Αυτό αναφέρει μεταξύ άλλων μία έκθεση που συνέταξε το Γραφείο Οικονομικών και Εμπορικών Υποθέσεων στα Σκόπια.

Η Βόρεια Μακεδονία αποτελεί έναν δημοφιλή προορισμό, κυρίως για τους Βορειοελλαδίτες οι οποίοι πραγματοποιούν ακόμη και αυθημερόν επισκέψεις στη γειτονική χώρα.

Η αγορά ακινήτων στην Βόρεια Μακεδονία αποτελεί έναν από τους δυναμικότερους κλάδους της οικονομίας ο οποίος ενισχύεται από τις μεγάλες επενδύσεις που πραγματοποιούνται στη χώρα τα τελευταία έτη στον τομέα των κατασκευών.

Το ενδιαφέρον της αγοράς ακινήτων εντοπίζεται σχεδόν εξ ολοκλήρου στα Σκόπια, και για αυτό τον λόγο η έκθεση του Γραφείου εστιάζει κυρίως στην πρωτεύουσα της Βόρειας Μακεδονίας. Σημειώνεται δε, ότι ενώ στο σύνολό της, η Βόρεια Μακεδονία γνωρίζει μείωση του πληθυσμού, τα Σκόπια σημειώνουν αύξηση και σήμερα καταγράφουν περίπου 600.000 κατοίκους. Η ζωή στο κέντρο της πόλης, σε αντίθεση με τις περισσότερες πρωτεύουσες των Βαλκανίων, δεν είναι επιθυμητή, παρόλα αυτά τα Σκόπια διαθέτουν ένα καθαρό πολεοδομικό σχέδιο όπου δεν παρατηρείται εκτεταμένη άναρχη δόμηση ενώ οι ελεύθεροι χώροι γίνονται σεβαστοί (απόρροια της περιόδου της Γιουγκοσλαβίας). Όσον αφορά στην αρχιτεκτονική ποικίλλει. Υπάρχουν ορισμένα ιστορικά κτίρια όπου, όμως, δίπλα σε αυτά απαντώνται σύγχρονα και εν πολλοίς κακόγουστα κτίρια, συχνά κακέκτυπα αρχιτεκτονικών μνημείων άλλων κρατών. Η μαζική δε δόμηση, οδηγεί σε τυποποίηση κατασκευών.

Η διαρκής κατασκευή νέων κτιρίων τροφοδοτείται σε μεγάλο βαθμό από εμβάσματα μεταναστών – πολιτών οι οποίοι επιθυμούν να επενδύσουν τις οικονομίες τους στη χώρα καταγωγής τους. Παράλληλα, το εγχώριο κεφάλαιο δείχνει να προτιμάει την επένδυση σε ακίνητη περιουσία από την επισφάλεια των καταθέσεων (το κράτος εγγυάται καταθέσεις έως 30.000 ευρώ ανά καταθετικό λογαριασμό). Άλλωστε, με μια μικρή τοπική κεφαλαιαγορά, υπάρχουν λίγες εναλλακτικές επένδυσης για τους πολίτες, ειδικά σε μια περίοδο υψηλού πληθωρισμού ο οποίος ροκανίζει τις καταθέσεις. Ο κλάδος τροφοδοτείται επίσης σημαντικά από την παράτυπη οικονομία μέσω νομιμοποίησης παράνομων εσόδων.

Σύμφωνα με στοιχεία της Κεντρικής Τράπεζας της Βόρειας Μακεδονίας, ο όγκος των συναλλαγών ακινήτων το 2021 ξεπέρασε το προ πανδημίας επίπεδο και ανέκτησε πρωτοφανή ιστορικά δυναμική τόσο το 2022 όσο και το 2023. Οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 15,3% το 2023 σε σχέση με το προηγούμενο έτος (από 8,9% αύξηση το 2022), κυρίως ως αποτέλεσμα της πολύ μεγάλης πληθωριστικής πίεσης (ο πληθωρισμός το 2022 ξεπέρασε το 18% Μακεδονία ενώ το 2023 άγγιξε το 9%).

Το μέσο μέγεθος των νέων οικιστικών μονάδων που παραδόθηκαν στην αγορά τη διετία 2023-2024 είναι 68 τ.μ., σημειώνοντας αύξηση σε σχέση με το 2020 όταν το μέσο μέγεθος ήταν 63 τ.μ.

Ωστόσο, λόγω της γενικής αγοραστικής δύναμης του πληθυσμού, οι επενδυτές επικεντρώνονται περισσότερο στην κατασκευή μικρότερων διαμερισμάτων, δεδομένου ότι έχουν μεγαλύτερη ζήτηση στην αγορά. Η δομή των οικιστικών μονάδων που παραδίδονται, κυριαρχείται από διαμερίσματα 2 δωματίων, τα οποία αποτελούν το 42% της συνολικής προσφοράς νέων διαμερισμάτων.

Ο αριθμός των οικοδομικών αδειών ανά κατοικία αυξήθηκε κατά 180% το 2021 σε σύγκριση με το 2020. Η έντονη οικοδομική δραστηριότητα συνεχίστηκε και τη τριετία 2022-2024 αν και με μικρότερους ρυθμούς συγκριτικά με το 2021.

Συγκεκριμένα, το 2023 εκδόθηκαν στην πόλη των Σκοπίων 3.100 νέες οικοδομικές άδειες για οικιστικές μονάδες, εκ των οποίων ο μεγαλύτερος αριθμός εκδόθηκε στο Κέντρο των Σκοπίων (969) ενώ ακολουθεί ο Δήμος Gazi Baba (756).

Τελευταία στοιχεία της Κρατικής Στατιστικής Υπηρεσίας της Βόρειας Μακεδονίας, δείχνουν ότι συνεχίζεται η αύξηση τιμών νέων διαμερισμάτων στο κέντρο των Σκοπίων όπου πλέον κινούνται μεταξύ 2.500 και 3.000 ευρώ ανά τ.μ. Τα τελευταία στοιχεία της Κεντρικής Τράπεζας της χώρας αποκαλύπτουν, επίσης, ότι στο τρίτο τρίμηνο του 2024 σημειώθηκε αύξηση 8% στις τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο.

Η ζήτηση για διαμερίσματα, ειδικά στις κεντρικές γειτονιές της πόλης των Σκοπίων, αλλά και σε άλλες μεγάλες πόλεις της Βόρειας Μακεδονίας, δεν υποχωρεί και, σύμφωνα με ειδικούς στον κατασκευαστικό τομέα, οι τιμές θα παραμείνουν ως έχουν, με την τάση σταθεροποίησης σε αυτό το επίπεδο καθ' όλη τη διάρκεια του έτους 2025. Κατά τους ειδικούς επίσης, σημαντικός παράγοντας ώθησης της ζήτησης σε νέα διαμερίσματα είναι η ισχυρή ύπαρξη παραοικονομίας (υπολογίζεται μεταξύ 700 και 800 εκατ., ευρώ από την Παγκόσμια Τράπεζα) η οποία αναζητά διέξοδο νομιμοποίησης περιουσίας μέσω της αγοράς διαμερισμάτων υψηλότερης αξίας.

Oι ευκαιρίες στα ακίνητα

Ανεπίσημα στοιχεία από την έρευνα αγοράς δείχνουν ότι το 2023 στα Σκόπια πωλήθηκαν περίπου 4.900 διαμερίσματα. Η ανάπτυξη μεμονωμένων οικιστικών ακινήτων (κατοικιών), συνεχίζει να ωθείται κυρίως από ντόπιους επενδυτές. Το κύριο ενδιαφέρον των αγοραστών εντοπίζεται στους εξής δήμους: Κέντρο (Vodno), Karposh (Taftalidze), Gorche Petrov, Gazi Baba και Butel.

Υπάρχουν ενδείξεις για νέες αναπτύξεις συγκροτημάτων στο Zlokukani και στο Bardovci τόσο από ντόπιους όσο και από ξένους επενδυτές. Το εύρος τιμών πώλησης κινείται περίπου 20% έως 30% χαμηλότερα για μεμονωμένες κατοικίες των οποίων η κατασκευή είναι ιδιαιτέρως παλιά. Σε αυτή την κατηγορία είναι πιθανόν να προκύπτουν και σημαντικές ευκαιρίες.

Η αγορά ακινήτων, αν και προσφέρει ορισμένες ευκαιρίες για της ελληνικές εταιρείες, την τρέχουσα περίοδο, απαιτείται προσεκτική παρατήρηση, έρευνα και έλεγχος της αγοράς ιδίως αν πρόκειται για κατοικίες.

Η είσοδος μιας νέας επιχείρησης στον κλάδο ακινήτων δεν θεωρείται ιδιαίτερα δύσκολη και διέπεται από τις γενικές διατάξεις ίδρυσης εταιρειών. Τα όποια εμπόδια υπάρχουν καθορίζονται ουσιαστικά από τον ανταγωνισμό ενώ σημαντικό είναι και το μέγεθος της επένδυσης (π.χ. απόκτηση καθεστώτος στρατηγικού επενδυτή). Μια νεοεισερχόμενη επιχείρηση του κλάδου πρέπει να ανταγωνιστεί τόσο τις εγχώριες επιχειρήσεις όσο και τις αλλοδαπές, ορισμένες εκ των οποίων έχουν μακρά παρουσία στη χώρα και επομένως έχουν αναπτύξει επαφές με την τοπική αγορά δίνοντας τους ταυτόχρονα γρήγορη πρόσβαση στην απαιτούμενη πληροφορία.

Παρά το γεγονός ότι δεν υπάρχει σταθερή παρουσία ελληνικών επιχειρήσεων στον κλάδο, η δυναμική της αγοράς ακινήτων (και βεβαίως του κατασκευαστικού τομέα) αναμένεται να ενισχυθεί ιδίως δε ενόψει της υλοποίησης έργων ύψους 1 δισ. ευρώ (με μοχλεύσεις θα ξεπεράσουν τα 2 δισ. ευρώ) για την επόμενη πενταετία με πόρους κυρίως από την Επενδυτική Τράπεζα για τα Δ. Βαλκάνια την EBRD και την Ευρωπαϊκή Τράπεζα Επενδύσεων. Ειδικότερα, ο κλάδος του Real Estate απαιτεί ισχυρή γνώση της τοπικής αγοράς και συνεχή επιτόπια παρουσία ενώ αναφέρεται σε επενδύσεις με μακροχρόνιο ορίζοντα παραμονής στην αγορά.