Στεγαστική κρίση: Τελικά οι βραχυχρόνιες μισθώσεις και η golden visa ανεβάζουν τα ενοίκια; Τι δείχνει νέα μελέτη

Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα, η οποία αποκτά και δημογραφικές διαστάσεις ειδικά στις νεότερες γενιές, δεν έχει ως κύρια αιτία τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, το πρόγραμμα golden visa ή τις κενές κατοικίες, αλλά την έλλειψη επενδύσεων που καταγράφεται την τελευταία 15ετία σε κύρια κατοικία.

Αυτό επισημαίνεται σε πρόσφατη μελέτη του Ινστιτούτου Δημογραφικών Ερευνών και Μελετών, η οποία αναγνωρίζει ότι το πρόβλημα της αυτόνομης στέγασης των νεότερων γενεών, και ειδικότερα αυτό της εύρεσης ενοικιαζόμενης κατοικίας σε προσιτή τιμή, αναδεικνύεται πλέον σε «μέγα-πρόβλημα» δομικού χαρακτήρα για τις γενεές αυτές.

Αναφορικά με το πρόγραμμα “golden visa”, η μελέτη αναφέρει ότι οι χορηγηθείσες άδειες την επταετία 2018-2024 δεν υπερβαίνουν τις 20,0 χιλ., τα 2/3 των οποίων εκτιμάται ότι αφορούν τα μεγάλα αστικά κέντρα (κυρίως την Αθήνα και την Θεσσαλονίκη).

Όσον αφορά τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, που αυξήθηκαν ταχύτατα μετά το 2017 (κατ’ εκτίμηση 200 χιλ. σήμερα), το μεγαλύτερο μέρος τους βρίσκεται εκτός των μεγάλων αστικών κέντρων. Συγκεκριμένα, υπολογίζονται σε 35.000 στην Αττική, λίγο λιγότερες από αυτές των 7 νησιών με τον μεγαλύτερο αριθμό – Κέρκυρα, Ρόδο, Σαντορίνης, Μύκονο, Ζάκυνθο, Κεφαλονιά και Πάρο. Από αυτές 15.000 περίπου βρίσκονται στον Δήμο Αθηναίων και στους όμορους αυτού Δήμους και άλλες τόσες στη Θεσσαλονίκη και τα άλλα τρία μεγαλύτερα αστικά κέντρα.

Γιατί δεν αρκούν τα νέα μέτρα σε βραχυχρόνια μίσθωση και golden visa

Ωστόσο, τα μέτρα που ελήφθησαν για τις golden visa και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, επειδή θεωρήθηκαν παράγοντες αύξησης των τιμών των ενοικίων, σύμφωνα με τη μελέτη δεν πρόκειται να περιορίσουν το έλλειμμα προσφοράς διαθέσιμων κατοικιών -ιδιαίτερα προς ενοικίαση- και τα εξαιρετικά υψηλά ενοίκια, καθώς αυτά είναι άμεση συνέπεια της έλλειψης επενδύσεων σε κύρια κατοικία μετά το 2010 και δευτερευόντως του προσανατολισμού του μεγαλύτερου τμήματός τους (που απευθύνεται σε ομάδες υψηλού εισοδήματος Ελλήνων αλλά και αλλοδαπών που αποκτούν ακίνητα τόσο στο πλαίσιο του προγράμματος «χρυσή βίζα» όσο και ανεξαρτήτως αυτού).

Πόσο δε μάλλον, αν στις αρχές της επομένης δεκαετίας εφαρμοσθεί και η οδηγία της Ε.Ε. που θα υποχρεώνει τους ιδιοκτήτες να προχωρήσουν σε ενεργειακή αναβάθμιση των ακινήτων τους, εάν προσβλέπουν στη διάθεσή τους προς πώληση ή ενοικίαση. Η υποχρέωση αυτή αφορά τις παλαιότερες κατοικίες, οι οποίες κατατάσσονται στις δύο χαμηλότερες ενεργειακές κλάσεις (Ζ & Η) και θα πρέπει να αποκτήσουν ενεργειακή κλάση Ε έως το 2030 και την κλάση Δ έως το 2033. Οι παρεμβάσεις αυτές είναι κοστοβόρες και εκτός των δυνατοτήτων μεγάλου τμήματος των ιδιοκτητών, με αποτέλεσμα την απαξίωση των διαθέσιμων ακινήτων και τον αποκλεισμό των προσφερόμενων προς ενοικίαση, μειώνοντας έτσι ακόμη περισσότερο την προσφορά, με επιπτώσεις και στις τιμές ενοικίασης.

Από την άλλη πλευρά, η αναμενομένη αύξηση της προσφοράς κατοικίας εξαιτίας των προτεινόμενων αλλαγών στο καθεστώς της «χρυσής βίζας», των βραχυχρόνιων μισθώσεων (περιορισμοί και νέες υποχρεώσεις που έχουν επιπλέον κόστη ή τις καθιστούν ακόμη και αδύνατες) καθώς και του προγράμματος «ανακαινίζω- κατοικώ» (ακόμη και αν δεχθούμε ότι τα παλαιά ακίνητα που θα διατεθούν προς ενοικίαση αντιστοιχούν στα πρότυπα στέγασης των γενεών αυτών) δεν φαίνεται ικανή να αλλάξει ριζικά την υφιστάμενη ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης και να οδηγήσει σε σημαντική μείωση των ενοικίων. Τα προγράμματα «Σπίτι 1 και 2» θα επιλύσουν μεν το πρόβλημα στέγασης 30 χιλ. νέων νοικοκυριών σε όλη την Ελλάδα μέσω της ιδιοκατοίκησης, αλλά με δεδομένη την άκρως περιορισμένη προσφορά των προ του 2007 ακίνητων συντείνουν, κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα, στην αύξηση των τιμών αγοράς, και, κατ’ επέκταση, και στην αύξηση των μισθωμάτων των προς ενοικίαση παλαιότερων κατοικιών.

Επιδείνωση της προσφοράς κύριας κατοικίας μετά το 2010

Οι συνθήκες παράγωγης και προσφοράς κύριας κατοικίας μετά το 2010 στη χώρα μας επιδεινώθηκαν. Τα στοιχεία του ΙΟΒΕ (στοιχεία από την έκθεση «Τάσεις, προκλήσεις και προοπτικές των κατασκευών», Μάρτιος 2024) δείχνουν ότι οι επενδύσεις σε κατοικίες συνολικά το 2022 ανήλθαν σε μόλις 3,3 δισ. έναντι 25,2 το 2007 (-87%), με αποτέλεσμα να αντιπροσωπεύουν το 1,6% του ΑΕΠ έναντι του 10,8% το 2007 και, ακόμη και αν το ποσοστό αυτό με βάση τις πρόσφατες εκτιμήσεις ξεπέρασε το 2023 και το 2024 το 2%, η Ελλάδα συνεχίζει να καταλαμβάνει την τελευταία θέση ανάμεσα στις χώρες-μέλη της ΕΕ.

Η κατάρρευση αυτή των επενδύσεων είναι άμεσα συνδεδεμένη με την κατάρρευση των στεγαστικών δάνειων, που το 2023 ήταν λιγότερα από 14 χιλ. έναντι 115 χιλ. το 2008, με ένα μεγάλο τμήμα τους την τελευταία αυτή χρονιά να αφορά δικαιούχους του προγράμματος «το Σπίτι μου».

Την ίδια περίοδο, οι συγκεντρωμένες κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα γενεές Υ και Ζ χαρακτηρίζονται εκτός από διαφοροποιημένα σε σχέση με τους γονείς τους πρότυπα κατοικίας, καθώς και από υψηλή ανεργία, υποαπασχόληση, εργασιακή επισφάλεια, χαμηλά εισοδήματα, άκρως περιορισμένη δυνατότητα αποταμίευσης, ένα διάχυτο αίσθημα ανασφάλειας και έναν υψηλό βαθμό εξάρτησης από τους ανιόντες.

Ανάγκη για δημιουργία φορέα Στεγαστικής Πολιτικής

Η μελέτη του ΙΔΕΜ καταλήγει στο συμπέρασμα ότι για την άμβλυνση του ζητήματος της στέγασης απαιτείται μακροπρόθεσμη στρατηγική για τις νεότερες κυρίως γενιές, και ειδικότερα νέα εργαλεία παρέμβασης στο πλαίσιο της κοινωνικής πολιτικής. Αυτά μπορεί να είναι ο έλεγχος των ενοικίων, με επιβολή ανωτάτων τιμών στα νέα μισθωτήρια, με έλεγχο της αύξησης κατά την ανανέωση των συμβολαίων ή ακόμη στις ετήσιες ανατιμήσεις των ενεργών, αμφίβολης όμως αποτελεσματικότητας βάσει διεθνούς εμπειρίας, ή η δημιουργία ενός αποθέματος κατοικιών από φορείς που δεν θα στοχεύουν στην απόκτηση ιδιόκτητης κατοικίας (όπως ο Οργανισμός Εργατικής Κατοικίας-ΟΕΚ- στο παρελθόν), αλλά στη διάθεση ενοικιαζόμενων με χαμηλό ενοίκιο ενεργειακά αποδοτικών κοινωνικών κατοικιών.

Για το σκοπό αυτό, το Ινστιτούτο υπογραμμίζει την ανάγκη για δημιουργία και στελέχωση ενός φορέα Στεγαστικής Πολιτικής που θα υλοποιήσει άμεσα και τον στόχο αυτό. Μάλιστα, όπως επισημαινεται, η χώρα μας είναι η μόνη στην ΕΕ-27 που δεν διαθέτει προγράμματα κοινωνικής κατοικίας, ενώ δεν υπάρχει και ένας φορέας άσκησης στοχευμένων στεγαστικών παρεμβάσεων.

Το ζήτημα της στέγασης έχει ηχήσει και στις αίθουσες του Ευρωκοινοβουλίου το οποίο μάλιστα στις 18 Δεκεμβρίου του 2024 αποφάσισε να συστήσει ειδική επιτροπή για τη στεγαστική κρίση στην Ευρωπαϊκή Ένωση, με σκοπό να προτείνει λύσεις για αξιοπρεπή, βιώσιμη και οικονομικά προσιτή στέγαση. Στις αρμοδιότητες της επιτροπής θα είναι, μεταξύ άλλων, να παρακολουθεί πώς εξελίσσεται η αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης σε σχέση με τη διαθεσιμότητα οικονομικά προσιτής στέγης και να χαρτογραφεί τις τρέχουσες στεγαστικές ανάγκες σε όλες τις επικράτειες και τις πληθυσμιακές ομάδες.