Νέες λύσεις για τους ξενοδόχους: πώληση ή μακροχρόνια μίσθωση των δωματίων- Γράφει ο Β. Παχυγιάννης*

Η τάση πώλησης ή μακροχρόνιας μίσθωσης δωματίων και σουιτών σε ξενοδοχειακά συγκροτήματα ξεκίνησε από τις διεθνείς ξενοδοχειακές αλυσίδες, και μάλιστα τις κορυφαίες της αγοράς, που διαπίστωσαν ότι οι πελάτες τους έβλεπαν ιδιαίτερα θετικά την ιδέα απόκτησης μιας κατοικίας στην οποία θα μπορούσαν ταυτόχρονα να απολαμβάνουν τα πλεονεκτήματα των υπηρεσιών ξενοδοχειακού τύπου. Έτσι γεννήθηκε η ιδέα «I’m home, in a hotel!» και δημιουργήθηκε ένα νέο προϊόν, η ξενοδοχειακή ή τουριστική κατοικία, η οποία έγινε δημοφιλής ως κύρια ή εξοχική κατοικία τόσο σε παραθεριστικές περιοχές όσο και σε ξενοδοχεία πόλεων, τα λεγόμενα «Condo-Hotels».

Πρόκειται για ένα προϊόν που κυρίως απευθύνεται στον αλλοδαπό πελάτη υψηλού εισοδήματος, ο οποίος με τη σειρά του ξοδεύει πολύ περισσότερα, είναι «Cash rich, but time poor», πρόθυμος δηλαδή να πληρώσει παραπάνω για τις πολύτιμες διακοπές του, αρκεί να αξίζει. Και η αξία βρίσκεται στις εμπειρίες, στην ποιότητα και στο εξατομικευμένο σέρβις, στον συνδυασμό πολυτελούς διαμονής και πρόσβασης σε spa, γυμναστήριο, αθλητικές εγκαταστάσεις, διακεκριμένα εστιατόρια, μπαρ κ.α. Ο ιδιοκτήτης ξενοδοχειακής κατοικίας απολαμβάνει τα πλεονεκτήματα ενός σπιτικού, απαλλαγμένος από όλο το άγχος των εργασιών του σπιτιού. Το προϊόν αυτό τυγχάνει μεγάλης απήχησης στο εξωτερικό, αφορά έναν από τους διαρκώς αναπτυσσόμενους κλάδους στην παγκόσμια αγορά, αυτόν του τουρισμού πολυτελείας, και μπορεί να εφαρμοστεί με επιτυχία στην χώρα μας με πολλαπλασιαστικά οφέλη.

Σε αυτό το πλαίσιο παρέχεται η δυνατότητα πώλησης ή μακροχρόνιας μίσθωσης συγκεκριμένου αριθμού δωματίων και σουιτών ξενοδοχείων υπό την προϋπόθεση ότι η διαχείριση, η λειτουργία και η συντήρησή τους παραμένουν στον ξενοδόχο ο οποίος συνεχίζει να διατηρεί την ευθύνη για την τήρηση όλων των όρων λειτουργίας, υπό την εποπτεία του Υπουργείου Τουρισμού. Με βάση το Ν.1652/1986 (περί Χρονομεριστικής Μίσθωσης) ως ισχύει σήμερα, ξενοδοχεία 3*, 4* & 5* εντός και εκτός σχεδίου μπορούν να μισθώσουν μακροχρόνια έως το 70% των κλινών τους. Με βάση το άρθρο 3 του Ν.4179/2013 (περί Ξενοδοχείων Συνιδιοκτησίας) ως ισχύει σήμερα, ξενοδοχεία 3*, 4* & 5* εντός σχεδίου μπορούν να πουλήσουν ή να μισθώσουν έως το 50% της συνολικής επιφάνειας των χώρων διαμονής τους.

Οι πωλούμενες ή μισθούμενες ξενοδοχειακές κατοικίες συνεχίζουν να λειτουργούν ως ξενοδοχείο, με όλες τις παροχές ξενοδοχειακών υπηρεσιών προς αυτές και όλους τους αντίστοιχους κανόνες λειτουργίας των ξενοδοχείων. Επίσης, η επίπλωση και όλος ο σταθερός και κινητός εξοπλισμός τους  καθορίζεται και συντηρείται από το ξενοδοχείο.

Μάλιστα οι ξενοδοχειακές κατοικίες αποκτούν περαιτέρω αξία ως επένδυση, όχι μόνο λόγω των υψηλών προδιαγραφών τους και την «ταυτότητά» τους ως μέρος ενός επώνυμου ξενοδοχείου, αλλά και λόγω της δυνατότητας για απόκτηση εισοδήματος από το νέο ιδιοκτήτη που παραχωρεί (υπεκμισθώνει) την κατοικία του στο ξενοδοχείο (hotel rental pool) για όσο χρόνο δεν προτίθεται να την χρησιμοποιήσει  ο ίδιος και η οικογένειά του.

Η μεταβίβαση της ξενοδοχειακής κατοικίας γίνεται συμβολαιογραφικά και μεταγράφεται στο υποθηκοφυλακείο. Ταυτόχρονα, ο πελάτης υπογράφει και συμβόλαιο παροχής υπηρεσιών με τον ξενοδόχο, όπου καθορίζονται οι όροι λειτουργίας, συντήρησης και διαχείρισης της ξενοδοχειακής κατοικίας καθώς και της διάθεσής της στο rental pool του ξενοδοχείου.

Με αυτό τον τρόπο ο ξενοδόχος πετυχαίνει μια σημαντική ταμειακή εισροή χωρίς να επηρεάζεται η λειτουργία του ξενοδοχείου. Υπόψη ότι είναι στην ευχέρεια του ξενοδόχου να καθορίσει ποιες θα είναι οι ελάχιστες παρεχόμενες υπηρεσίες, ποια τμήματα του ξενοδοχείου θα παραμένουν ανοικτά την χαμηλή περίοδο, πόσα θα είναι τα κοινόχρηστα, τα κόστη συντήρησης κ.ο.κ. Επίσης, θα πρέπει να διερευνηθεί η επιρροή στα έσοδα από την ίδια χρήση των ξενοδοχειακών κατοικιών από τους ιδιοκτήτες τους, στοχεύοντας σε περιορισμό της ίδιας χρήσης κατά την υψηλή περίοδο και αύξηση κατά την χαμηλή περίοδο, ώστε η επίπτωση στην μέση ετήσια πληρότητα του ξενοδοχείου να είναι θετική.

Τέλος επισημαίνεται ότι η ζήτηση για ξενοδοχειακές κατοικίες αναμένεται αυξητική και λόγω του Προγράμματος «Greece - My Residence,  The Golden VISA Program» κατά το άρθρο 6 του Ν.4146/2013, βάσει του οποίου χορηγούνται άδειες διαμονής σε υπηκόους τρίτων χωρών που αποκτούν ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα ελάχιστου ύψους 250.000 Ευρώ.

Ήδη υπάρχουν στην αγορά εξειδικευμένες εταιρείες που αναλαμβάνουν την υλοποίηση της όλης διαδικασίας (νομικοτεχνικά, αδειοδοτικά, συμβολαιογραφικά, οικονομικά κ.α.) ώστε να είστε έτοιμοι να ξεκινήσετε αμέσως την προώθηση των δωματίων του ξενοδοχείου σας με σκοπό την πώληση ή τη μακροχρόνια μίσθωσή τους.

* Ο κ.Βασίλης Παχυγιάννης είναι στέλεχος της εταιρείας Ανάπτυξης Ακινήτων Zoniro S.A. (Greece)